- 曾晖律师 & Yuan
纽约商业租赁合同中的关键条款-担保条款
摘要：商业租赁合同内容繁杂，租客签署租赁合同时往往更关注租金、租期，对其他条款不甚细究。当真正出问题时才发现这些条款中也暗藏玄机。在本篇文章里，我们会重点讲解担保条款。
担保条款 (Guaranty)
除缴纳保证金外，在商业租赁中由担保人为租客提供保证担保也是一种常见的担保方式。根据租客规模、信誉、经济能力的不同，房东可能要求保证人承担不同程度的担保义务。根据保证人保证义务范围的不同，通常有以下三种担保方式：好人担保(Good Guy Guaranty), 完全担保(Full Guaranty)，以及特定义务担保。
1) 好人担保
担保范围：实践中保证人应尽量争取“好人担保”。因为在好人担保中，通常保证人对租客搬出承租物业之前的租金承担保证责任。这里有两个限制保证人责任的要素：首先保证人保证义务的范围截止租客搬出物业之时，其次保证人仅对租金承担保证责任，不对房东的其他损失承担责任，如剩余租期的租金、寻找其他租客所花费用等。
目的：该条款背后的逻辑在于，如租客违约后继续占有物业但不支付租金会造成房东“房财两空”。而通常保证人和租客关系更为密切，房东希望通过“好人担保”的方式让保证人在租客违约时能够积极督促租客搬离承租物业，减轻房东损失。
注意事项：在好人担保下，保证人可以考虑通过以下条款进一步限制自己的保证责任。
限制承担保证责任的租金范围：商业租赁合同中的租金通常包括基础租金(Base Rent)和额外租金(Additional Rent), 而额外租金往往包含了非常多的项目。因此保证人最好能将自己的保证责任限制在基础租金与额外租金中的可特定项目，如房地产税、水电煤气费。
明确“搬离物业之日”的定义：为避免扩大保证人的责任，双方最好明确保证人保证责任范围截止租客实际搬离承租物业之日。如果合同将“搬离物业之日”定义为实际支付所有应付未付款项之日，那么保证人很可能会承担更高的保证责任。
租客的建设(Build-out)与恢复(Restoration)义务：保证人还应仔细审查租客是否有额外的建设承租物业的义务，或是到期将承租物业恢复原状的义务。这有时和搬离日如何确定有关。如搬离日定义为租客按约定返还承租物业之日，且租赁合同要求承租物业返还时需满足特定要求，而租客搬离时没有完成这些要求，那么保证人很可能因此额外承担施工费用及施工期间的租金。
租赁合同转让或转租：保证人还需考虑在租赁合同转让或租客转租的情况下，保证人是否还愿意承担保证责任。通常如租赁合同允许租客转让租赁合同或转租，房东会要求保证人对转让或转租后新租客的义务继续承担保证责任。此时，保证人可以考虑要求新租客再向保证人提供担保。
2) 完全担保
担保范围：和好人担保不同，完全担保通常要求保证人对租客违反租赁合同所造成的全部损失承担保证责任。完全担保让保证人承担了过重的责任，保证人应尽量避免。
适用情形：通常对于自身难以承担租赁合同全部义务的租客，房东可能会要求保证人提供完全担保。例如租客是一家经营餐饮的小企业，股东为夫妻二人，那么此时很可能会要求股东个人为企业在租赁合同下的义务提供完全担保。
注意事项：如确实需要承担完全担保责任，那么保证人可以考虑通过以下条款限制自己的责任。
设置限制条件：为保证责任设置：1)金额上限，即保证人不对超出约定金额的损失承担保证责任；2) 时间限制，即超过约定期限后保证人不再承担保证责任；3) 租客的净资产限制，即当租客净资产达到约定金额后，保证人不再承担保证责任。后两者更适用于租客签署租赁合同时经济实力不足，但预期可以通过持续经营获得足够履约能力的情形。
房东的减损义务：租赁合同中最好明确，在租客违约的情况下房东有义务采取措施减轻损失，否则保证人对房东没及时采取止损措施所造成的损害结果不承担保证责任。这是因为在完全担保下，房东更有可能怠于行使权利而等着保证人承担责任，这无形中加重了保证人的责任。
租金和损害赔偿的范围：保证人还需仔细审查合同中所有涉及钱款和损害赔偿的条款，因为该等条款会直接影响保证人可能承担责任的多少。例如额外租金中包括了哪些项目、是否有租金加速到期条款(即承租人一旦违约，需要一次性支付全部应付租金，包括剩余租期的租金)、是否需赔偿招租费用等。
3) 特定义务担保
特定义务担保中，保证人的保证责任通常仅限于租客的特定义务。如租客必须自行完成承租物业的特定改建，租客搬离承租物业前必须拆除所有机械设备将房屋恢复原状，租客需确保第三方不会因其对租客的机械设备享有留置权而对承租物业主张权利等。鉴于特定义务担保没有前两种担保使用频繁，本文不做展开。
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曾晖律师简介:
曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续三年（2017、2018和2019）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。
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