我希望购买的房子会带租客，我需要注意哪些法律细节？

【摘要】在我所处理的纽约房产交易案件中，很多房产是带租客的。购买带租客的房产有什么利弊？购买带租客的房产又需要注意哪些问题呢？本文将对此一一进行解释。

一、为什么要购买带租客的房产？

在纽约房产交易市场上，很多房产都是带租客的。为什么会有这么多买方青睐带租客的房产呢？普遍而言，我们购房的目的可以分为个人居住和投资。想要自住的买方，通常会避免带租客的房产，或要求卖方在过户前让租客搬离 。但也有很多客户将房产作为一种投资，对于这些买方而言，带租客的房产是一个值得考虑的选择。

在投资房产的人眼中，带租客的房产利弊共存。

房屋已被出租，意味着过户之后：

• 即刻可得的现金流，无需花时间再找租客；

• 房屋状况很有可能状况良好（适合居住）；

当然，带租客的房产也有一些显而易见的弊端：

• 买方将无法按照自己的标准选择租客；

• 不能按照自己的意愿, 在现有租赁合同到期之前，变更租约条款或提高租金，在过户前租客可能会破坏房屋；

• 如果现有租约不完全合法、卖方没有按照法定标准维护房屋，买方成为新业主后可能会陷入麻烦。

二、购买带租客的房产，我需要履行什么法律义务？

首先，购买带租客的房屋，并不能仅仅因为房屋买卖就要求租客离开。房屋过户后，新业主获得租约相关收益的同时，也需要履行租约和法律规定的业主义务。在这里，我们摘抄两个合同条款帮助大家理解。

合同样本条款一

原文

Assignor hereby assigns, transfers, sets-over, delivers and conveys to Assignee, its successors and assigns, all of the right, title, interest, benefits and privileges of Assignor, as landlord, in, to and under the (ⅰ) the Lease, including, without limitation, all rents, issues and profits arising therefrom and the security deposit delivered in connection therewith (Subject to adjustment as set forth in the Agreement and on the closing statement generated in connection with the closing of title of the Unit), and (ⅱ) any and all claims, demands, actions or causes of action related to such Lease (or the tenants thereunder) to the extent more particularly set forth in the agreement.

中文翻译

转让人特此向受让人、其继承人和受让人转让、转移、设置、交付和传递转让人作为业主在租赁中的所有权利、所有权、权益、收益和特权，(ⅰ)租赁中的所有权利，包括但不限于由此产生的所有租金、问题和利润，以及与此相关的交付的保证金（以协议中规定的调整为准，并在与该产权过户相关产生的结案声明上），和(ⅱ) 与该租赁（或其下的租客）有关的任何和所有索赔、诉求、诉讼或诉讼理由，具体内容见协议。

合同样本条款二

原文

Assignee hereby accepts the Assignment and agrees to assume, fulfill, perform and discharge all the various commitments, obligations and liabilities of Assignor, as landlord, under and by virtue of the Lease, accruing and obligated to be performed from and after the date hereof, including the return of security deposit and other tenant impounds in accordance with the terms of the Lease.

中文翻译

受让人在此接受转让，并同意承担、履行、执行和解除转让人作为业主在租约项下和因租约产生和必须履行的所有各种承诺、义务和责任，包括按照租赁条款退还保证金和其他租客扣押物。

曾律师提醒：除了租约中关于义务的规定，州法与地方法还要求业主为租客提供安全且健康的宜居环境，常见的业主职责包括：

• 遵守所有州和地方的法律—租赁法、卫生法规和建筑法规；

• 维护空调系统、电气、管道等；

• 确保热水器正常工作，并确保租客能够获得自来水和暖气；

• 保持物业没有环境毒素，如石棉、含铅油漆和害虫；

• 保持建筑物的结构完整性；

• 迅速响应维修申请；

• 保持所有公共区域的清洁和安全；

• 确保所有基础结构是安全的，包括楼梯、墙壁和地板。

三、购买带租客的房产，我和我的买方律师需要注意什么法律问题？

1. 了解租约和法律规定

购买带租客的房产，我们首先应当知道，即将面临什么样的租约。租约持续时间、租金、业主的权利和义务，都是值得关注的地方。另外，买方需要确认租约本身是否合法。

2. 尽可能地了解租客

买方无法自己选择租客，但又不想被迫接受一个不付租金或者不爱护房产的租客。因此，在购买带租客的房产时，我们建议买方获取所有可以获得的信息，尽可能地了解未来的合作对象。常见可以获得的信息包括：卖方所用的租客筛选标准，租金支付记录，租客的信用报告、租房申请和背景调查材料等。

3. 全面了解房屋状况并预防变化

从初次看房到最终过户，租客可能会在这段时间破坏房屋的状况。因此，房屋检查（inspection）有利于买方掌握房屋的实时状况，并且在合同中规定，这段时间发生的房屋损害，由卖方负责修缮或给予等价赔偿。

此外，有经验的房地产律师也会审查房屋维修记录以及保险索赔记录。买方可以从租赁期间发生的维修记录和保险索赔记录中获得对现任租客和房屋状况的了解，也避免日后投保费用过高。

4. 过户时获得租金和押金，书面通知租客屋主已经更换

在纽约，出售有租客的房产，业主必须在过户时将所有押金转移给新的业主。

同时，业主必须通知租客新房主的姓名和地址。通知中也可以传达如何支付租金和如何申报维修的重要信息。

5. 租金调整及条款变更

对于固定期限的租约而言，产权变更不会改变租赁关系，包括租金和合同条款。如果想要提高租金、改变合同条款或不打算续签租约，业主应当提前发出通知。

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曾晖律师简介：

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续五年（2017、2018、2019、2020和2021）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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