不可多得的低价公寓却发现有诉讼，我该不该买？

作者：曾晖律师&Xiao

【摘要】作为买方，有时候会很幸运地遇到一些令人满意、价格诱人的房产。然而，仔细了解却发现公寓处于诉讼中。这到底是投资良机还是高价陷阱？处于诉讼的房产可能有哪些问题？本文将为您详细解释。

一、为什么购买处于诉讼中的房产？

很多人买房时，即使对房子非常满意，但一听到公寓大楼面临诉讼就打消念头。但很多投资者，实际上更愿意购买处于诉讼中的公寓。这是为什么？因为房产在诉讼期间，很有可能会出现较低的售价！并且，诉讼最终判定由建筑商承担维修责任，买家实际上不需要为争议问题付出。即使败诉，较低的购买价格也可能抵消买家个人需要承担的维修费用。

换而言之——我们可以少花钱买房，但后续可能要花钱维修，或者我们可以多花钱买一个目前看不出问题的房子。我们要如何抉择？

二、HOA诉讼中的房产可能有哪些问题？

法治社会，诉讼无处不在。常见的诉讼我们不再赘述，我们今天来了解房地产中关键角色：HOA诉讼。什么是HOA？HOA全称homeowner Association，也就是业主委员会。HOA可以代表业主向公寓项目的开发商提起诉讼，要求在新开发的头10年内进行维修。在诉讼的情况下，审判将决定由开发商还是业主对维修负责。

那么，HOA诉讼意味着什么呢？

1. 房屋降价

HOA诉讼如果影响到公寓的运作，很可能会导致公寓楼内每个单元的贬值。

2. 诉讼的成本

HOA诉讼可能会增加新业主的经济负担。诉讼结果如果不利，业主委员会可能面临巨额赔偿；诉讼结果即使是有利的，业主委员会也会面临法律费用。业主委员会一旦资金紧张，就可能提高会费或降低服务质量。

3. 无法获得贷款

HOA诉讼是贷款机构会特别关注的一个问题。即使买家信用良好、前期资金充足，有些HOA诉讼可能会让买家被所有贷款机构拒之门外。

三、什么样诉讼会导致买家无法获得贷款?

根据Fannie Mae的指导，贷款机构曾拒绝向所有处于诉讼中的项目发放贷款。但很快Fannie Mae就发现，未决诉讼无处不在，贷款人必须有一条出路，住房市场才能得到恢复。什么样的诉讼会导致买家被贷款机构拒绝？让我们来看看Fannie Mae的官方指南。

原文摘抄：

2022 Selling Guide Updates from Fannie Mae

Projects in which the HOA or co-op corporation is named as a party to pending litigation, or for which the project sponsor or developer is named as a party to pending litigation that relates to the safety, structural soundness, habitability, or functional use of the project are ineligible for sale to Fannie Mae.

中文翻译：

房利美2022年销售指南更新

如果HOA或合作公司被列为未决诉讼的一方，或者项目发起人或开发商被列为未决诉讼的一方，而这些诉讼涉及到项目的安全、结构健全、适宜居住或功能使用，则不符合资格。

首先，贷款机构关注的诉讼不仅仅局限于我们要买的单元，而是整个房地产项目。其次，贷款限制不仅仅适用于未决诉讼，处于仲裁、调解等诉前阶段且预期将发生正式诉讼也同样受限。最重要的是，一旦涉及安全性(safety)、结构健全(structural soundness)、可居住性(habitability)或功能性使用 (functional use)，无论贷款申请人本身条件多么符合条件，贷款都无法获批。

四、什么样的诉讼不影响买房人申请贷款？

说到这里，我们不禁好奇，经验丰富的投资人是如何确保贷款申请可以获批的？让我们回到Fannie Mae的要求。

原文摘抄：

2022 Selling Guide Updates from Fannie Mae

If the lender determines that pending litigation involves minor matters with no impact on the safety, structural soundness, habitability, or functional use of the project, the project is eligible…

中文翻译：

房利美2010年销售指南更新

如果贷款人确定未决诉讼涉及的是对项目的安全、结构合理性、可居住性或功能使用没有影响的小事(minor matters)，那么该项目就有资格......

那么，如何定义小事(minor matters)呢？根据Fannie Mae 2022年10月5日发布的最新指导，需要符合下列条件之一：

• 非金钱诉讼，包括但不限于邻里纠纷或安静享受的权利；

• 保险公司已同意提供辩护的诉讼，而且金额由HOA或合作公司的保险支付；

• HOA或合作公司是诉讼的原告，经过调查和分析，贷款人合理地确定该事项是轻微的，并将导致对项目的财务稳定性的影响不大；

• 合理预期或已知的损失和法律费用预计不会超过项目资金储备的10%；

• HOA或合作公司正在寻求收回已经补救、修理或更换的问题的资金，如果资金没有收回，预计不会对HOA或合作公司造成重大不利影响.

• 有关项目中一个单元的局部损坏的诉讼，不影响项目的整体安全、结构健全、适宜居住或功能使用；

• HOA或合作公司被列为取消抵押品赎回权诉讼的原告，或被列为逾期HOA或合作公司评估诉讼的原告。

此外，涉及人身伤害或死亡的诉讼不符合房利美的小型诉讼标准，除非同时符合以下条件：

• 索赔金额是合理预期的或已知的；

• 保险公司已经同意提供辩护；

• 合理预期的或已知的损害是由HOA或合作公司的保险所覆盖。

因此，我们不难发现，以HOA或合作公司为原告的建筑缺陷诉讼基本不符合minor matter的标准，除非诉讼内容是HOA或合作公司在为已经被补救、修理或替换的问题寻求资金的补偿。并且，如果资金没有被收回，对HOA或合作公司不会产生预期的重大不利影响。

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曾晖律师简介:

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC （纽约锦晖律师事务所）的高级合伙人。曾律师连续五年（2017、2018、2019、2020和2021）被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中，仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC （纽约市前100杰出女性律师）。

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